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親の家を相続して売るときの税金

親が住んでいたマンションや戸建などの不動産を相続した子が、その家を売るケースは少なくない。そのときの税金はどうなるのだろうか。親の家を相続して売るときにかかる税金は?子が住んでいた住宅なら各種の特例が受けられる相続によって取得した家を売る場合、子がその家を自宅(自身が保有する住宅)として居住していたか、居住していなかったかによって税金に違いが出る。どちらの場合も売却によって発生した譲渡所得(詳しくは「不動産売却にかかる税金」を参照)に対して所得税・復興特別所得税と住民税が課税されるが、子が自宅として居住していた場合は「居住用財産」とみなされ、以下の特例の対象となる。

●3000万円の特別控除の特例
●10年超所有の場合の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え特例
●マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

一方、子がその住宅に居住していなかった場合は上記の特例は受けられず、原則として譲渡所得への所得税・復興特別所得税と住民税がそのまま課税される。
なお、親の自宅だった空き家を相続した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できる特例がある。詳しくは「親の家を売るときの税金の特例」を参照してほしい。
取得費は親が買ったときの代金などから計算不動産を売ったときの譲渡所得は、土地や、マンションや戸建などの建物を売った金額からもともとの取得費と、譲渡費用(「売却時の譲渡費用とは」を参照)を差し引いて計算する。親から相続した住宅を売る場合は、取得費については親がその住宅を買い入れたときの購入代金や購入手数料などから計算することになる。住宅を相続したときに子が支払った登記費用や不動産取得税などがあれば、その金額も取得費に含まれる。なお、取得費がわからないときなどには、売った金額の5%を取得費とすることができる(詳しくは「取得費の計算方法」を参照)が、この場合には子が支払った登記費用などは取得費に含めることができない。住宅の所有期間は親が取得した日からカウントする譲渡所得への課税は売った不動産の所有期間が5年以内なら短期譲渡、5年超なら長期譲渡となり、それぞれ税率が異なる(こちらも詳しくは「不動産売却にかかる税金」を参照)。親から相続した住宅の取得時期は、親がその住宅を取得した時期をそのまま引き継ぐことができる。つまり、親が住宅を取得した日から、相続した子が売却した年の1月1日までの所有期間で長期か短期かを判定するわけだ。支払った相続税は取得費に加算できる相続開始から3年10カ月以内に売ることが要件親から相続した不動産などを売却した場合に、相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる場合がある。これを「取得費加算の特例」という。不動産を売ったときの取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなるので、課税額が軽くなるメリットがある。この取得費加算の特例を受けるための要件は以下のとおりだ。(1)相続などにより財産を取得した人であること(2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること(3)その財産を、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却していること売却した住宅に対応する相続税額を加算できる親から相続した土地・建物を売却したときに取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で求められる。相続税額×売却した土地・建物の課税価格÷(相続した財産の合計の課税価格+債務控除額)つまり、支払った相続税のうち売却した土地・建物に対応する税額分を取得費に加算できるという意味だ。なお、2014年12月31日以前に相続した土地を売却した場合については、売却した土地だけでなく相続したすべての土地に対応する相続税額を取得費に加算することができる。小規模宅地等の特例を受けると加算額が小さくなるなお、親の自宅だった住宅を相続するときに、「小規模宅地等の特例」を利用できる場合がある。この特例はその住宅の土地の評価額が330m2の部分まで20%に減額されるというもの。相続税は財産の評価額に基づいて税額が計算されるので、特例を受けると相続税が大幅に軽くなるケースが多い。この小規模宅地等の特例を受けるためには、相続した子が被相続人である親と同居しており、相続開始のときから相続税の申告期限(10カ月以内)まで引き続きその住宅に住み、かつその土地を所有していることが原則だ。親と同居せずに経済的に独立している子がこの特例を受けるには、以下のすべてを満たす必要がある。 (1)被相続人である親に配偶者がいないこと(2)ほかに親と同居していた親族がいないこと(3)相続開始前3年以内にその子またはその子の配偶者が所有する住宅に住んだことがないこと(4)その土地を相続税の申告期限まで所有していることこの小規模宅地等の特例を受けると相続税が軽くなるメリットがあるが、取得費に加算できる相続税も少なくなる点に注意が必要だ。したがって、親から相続した住宅を売却する予定があるなら、小規模宅地等の特例で相続税を減らすほうがトクか、小規模宅地等の特例は受けずに売却時に取得費加算の特例を受けたほうがトクか、考慮する必要がある。

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「地積測量図」とは、土地の測量結果を明らかにする図面

道路や隣接地との境界がはっきりしている土地の測量図

「地積」とは土地の面積のこと。つまり「地積測量図」とは、簡単に言えば土地の測量図ということになります。しかしいくつかある土地の測量図の中でも、地積測量図は不動産登記法で「一筆の土地(※)の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう」と定められている測量図です。図面を引く際の線の太さまで決められている、公的な図面になります。

地積測量図は道路や隣接する土地との境界が定められた上で測量され、その結果が図面として記載されて、土地登記簿に登録されます。

※筆とは、一個の土地を指す単位。一筆の土地とは土地登記簿で一つの土地という意味

地積測量図の見本
現在の形式の地積測量図(画像提供/盛岡地方法務局)

地積測量図に記載されている内容は主に以下のとおりです。
(1)地番と土地の所在
(2)地番
(3)基準点の凡例
(4)面積の計算法
(5)面積の結果
(6)測量した年月日

明治時代初期の地租改正から始まり、その後昭和35年や昭和52年、平成5年と幾度かの法改正などで測量の技術や方法、図面の記載方法が変わりましたが、平成17年の法改正(平成18年1月より施行)以降、現在の形式になっています。

確定測量図や現況測量図との違い

地積測量図と似た言葉に「確定測量図(確定実測図)」と「現況測量図」があります。

・確定測量図(確定実測図)/地積測量図と同様、隣接地の所有者の了解のもと境界を決め、それに基づいて測量した測量図。記載されている内容は地積測量図とほぼ同じです。
現況測量図/境界について隣接地の所有者の了解を取らずに測量した図面のこと。図面にはどこにブロック塀があり、水路があり……といったことが記載されています。

確定測量図(確定実測図)は地積測量図と同様、境界がはっきりと決まっています。土地の売買にも使えます。違いは地積測量図が誰もが法務局で入手できる公的な図面であるのに対し、確定測量図は土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう測量図なので、土地の所有者しか持っていません。そのため無くしたら新たに作成しなければなりません。

一方、現況測量図は隣接地との境界を隣接地の所有者の了解を取っていませんので、極端な話、土地の所有者が「おそらく境界はここだろう」という推測をもとに土地家屋調査士に依頼して作成した測量図です。そのため土地の売買には使えません。

ちなみに家を建てるときに建築確認申請が必要ですが、その際には地積測量図か、なければ確定測量図か現況測量図でも代用できます。

地積測量図は主に3つの場面で必要になる

地積測量図が必ず必要になるのは、主に以下の3つの場面があります。

・土地を売買する

その土地の面積が正確にわかるだけでなく、境界がはっきりとしている地積測量図が必要になります。境界があやふやだと、後々トラブルが発生する可能性があるからです。もし地積測量図がない場合は、土地の売り主の責任で地積測量図を作成することになります。同じく境界がはっきりしている確定測量図でも、買い主がOKであれば使用できます。

地積測量図にせよ確定測量図にせよ、測量された時期が古い場合、買い主によっては新しい地積測量図を求められることもあります。測量方法が簡易だった昔の測量図は、現在の技術で改めて測量するとズレているケースもよくあるからです。特に土地の価格が高いエリアであれば、わずか数ミリの違いが、時に1000万円単位の価格差を生むことも。

新たに測量し直して登記する場合は「地積更正登記(登記簿の面積を正しい面積に訂正すること)」が必要になります。

・土地を分ける、あるいは複数の隣りあう土地を合わせる

主に相続などで一筆の土地を複数に分ける登記は分筆登記、逆に複数の土地を一つにする場合は合筆登記が必要になります。この分筆登記の際に地積測量図の作成が必要になります。なにしろ境界があやふやなまま土地を分割して相続した場合、後に隣接地の所有者とトラブルになっては、資産ではなくトラブルを相続したようなことになりかねません。

「親が大きな土地をもっていて、子どもがその一部に住宅ローンを組んで家を建てる場合も、たいてい分筆します。分筆せずに住宅ローンを組むと、子どもの建てる家には必要のない他の土地までローンの抵当権に入れられてしまうからです。抵当権に入れられると、後で土地の一部を売りたくなってもできないなど、何かと不自由です」

・道路や水路を払い下げてもらう

道路や水路は公共物ですが、中には時代の変遷でいつしか隣接する土地の所有者しか使わない道路や水路もあります。そのような場合に「払い下げ」が認められることがあります。払い下げられる際には、新たに土地を登記し直さなければなりませんから、地積測量図を作成することになります。

「地積測量図」の取得は法務局で

法務局に出向く、またはインターネット・郵送で請求できる

地積測量図の取得方法は3つあります。

・最寄りの法務局で入手

かつてはその土地を管轄する法務局へ出向く必要がありましたが、現在はどこの法務局でも入手できます。請求書に記入して、手数料(450円)分の収入印紙に貼り、窓口に提出すればOKです。

・インターネットで請求、最寄りの法務局で入手、または郵送

法務局は混んでいることが多く、また窓口の取扱時間が平日の8時30分から17時15分までと決まっています。しかしインターネットを使えば平日の夜21時まで請求することができます。手数料も窓口で請求する場合より安く(365円)、インターネットバンキングで納められます。

この場合は「登記・供託オンライン申請システム『登記ねっと 供託ねっと』」にアクセスし、ホームページ上で申請を行います。その後インターネットバンキングで手数料を納め、それから最寄りの法務局に行けば窓口であまり待たずに入手できます。

窓口ではなく、指定した住所への郵送も選択できます。その場合は切手代も手数料と一緒に納めます。

・郵送してもらう

法務局へ出向かず、郵送を依頼する方法もあります。まずは上記のサイトではなく、法務局のホームページにある「各種証明書請求手続」から請求書様式をダウンロードし、手数料(450円)分の収入印紙を貼ります。次に請求書に切手を貼った返信用封筒封筒を同封し、その土地を管轄する法務局へ送ると、郵送で届けられます。

そもそも地積測量図がない場合は土地家屋調査士に依頼

実は、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。「実際『ウチの地積測量図がない!』というご相談は私たちにも多く寄せられています。しかし、ないのは当たり前なのです。なぜなら、地積測量図は土地の売買や分筆など必要になったときに初めて申請して添付する図面。分筆などの必要性がないなら、わざわざお金をかけて作成しないでしょうから」

では地積測量図はないけれど、土地を売りたいなどの必要が生じた場合はどうすればいいのでしょう。「最寄りの土地家屋調査士に依頼してください。土地家屋調査士とは登記のための地積測量図を作成することができる国家資格者です。不動産の登記制度を円滑に機能させ、国民の権利の明確化に寄与することを目的としてつくられた、不動産の表示に関する登記についての専門家です」

 

土地家屋調査士の仕事は幅が広く、そのため費用も一概にいくらとは言い難いもの。なにしろ測量作業だけでなく、測量するためには境界をはっきりさせなければなりません。そのためあらゆる資料を集めたり、隣接地の所有者(国など官も含む)と協議もします。

特に隣接地の所有者との協議はなかなか大変です。とはいえ仲裁するのではありません。「境界は『公の境』ですから、あくまで両者にアドバイスを行い、両者が納得できるようあらゆる資料をそろえるのが土地家屋調査士の仕事です」

「例えばこれまで境界としてきたブロック塀があるとします。家を建てる際の建築確認申請ではそれでも図面はつくれますが、地積測量図では、境界がブロック塀の真ん中なのか、こっち側の端か、向こう側かというところまではっきりさせなければなりません。時に、依頼者が思っていた面積よりも少し狭くなることもあります」

このように公明正大な地積測量図の作成には確かに費用がかかりますが、まだ必要ではなくても、後々のトラブルを防ぐために有効な図面です。「例えば外構フェンスを家の周りに巡らす際に、隣接地とのトラブルが発生しがちですが、その際に地積測量図を作成されてはいかがでしょうか。その上でフェンスをつくれば余計なトラブルを防ぐことができますから」

自分の思っていた境界と隣接地との意識がズレていることはよくあること。外構フェンスを備えたい場合は一度検討してみてはいかがでしょうか。

都市計画法第34条第12号

市街化調整区域では原則として宅地の造成及び建物の建築は出来ません。ただし、当該市街化調整区域(隣接市町村の市街化調整区域を含む)に20年以上居住する6親等以内(下記の表参照)の親族がいらっしゃる方で、当該物件をお求めになるご本人が現在居住する家が自己所有で無い方は、自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で開発許可(都市計画法第34条第12号該当による)を取得できる可能性があります。
(*鴻巣市の場合、近隣市町村は含みません。鴻巣市内の市街化調整区域に20年以上、居住する親族がいる必要が有ります。)

都市計画法
第34条 第12号
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

 

 

埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例
(都市計画法第34条第12号の規定により定める開発行為)
第6条 第1項 第2号 ロ
当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

(条例の解説)
市街化調整区域において20年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築して、そこに定住する行為は、その一族の通常の分化発展であり、まさに、その地域の自然で健全なくらしの姿です。このような開発行為については、周辺環境に影響の少ない既存の集落内で行われる限り、法第34条第12号の規定に適合するものと考えられます。

 

〈審査基準〉
1 開発行為を行う者
開発行為を行う者は、社会通念に照らし、新たに自己の居住のための住宅を建築することが相当と認められる者であって、次のいずれにも該当する者であること。

(1)開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に自己又はその親族が20年以上居住している者
(2)現在、開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に居住している者又は居住している親族を有する者

2 開発区域
開発区域の土地は、既存の集落に存する土地であって、次のいずれかに該当するものであること。ただし、当該土地が農地の場合で、農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了しているものを含む。
(1)開発行為を行う者が所有している土地
(2)開発行為を行う者の親族が所有している土地

3 予定建築物
予定建築物の用途は、自己の居住の用に供する専用住宅

※県から市町への権限譲渡等に伴い条例を有する市町においてはその条例に準ずる。

(埼玉県条例より抜粋)

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